海南限购措施为何主要针对外地人?
2018-04-28       来源:中国企业家杂志
海南限购措施为何主要针对外地人?

“房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”

4月22日晚,海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,发布严格的房地产限购政策,在已出台限购政策的基础上,商品住宅实施全域限购。
海南限购措施为何主要针对外地人?
通知要求海南全省实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

近年来,随着全国房地产市场成交活跃,海南的商品房成交额增长呈加速之势,如2017年商品成交额就同比上涨82%,而当地人购买能力有限,其中不少是外地的炒房资金。

分析人士认为,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!

海南省房地产调控政策层层加码

海南房地产调控政策正经历层层加码的过程,多维度全方位调控,严防炒房。

3月31日海南省住建厅发布《关于做好稳定房地产工作的通知》,海南限购政策升级。

 《通知》规定:
1、非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。
2、本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。
3、非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
4、商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

五年社保,首付七成,限售5年,《关于做好稳定房地产工作的通知》中的规定对非海南籍居民购房要求颇高。为建立和完善房地产长效机制,坚决防范炒房炒地投机行为,海南省调控再度升级,此次《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》无疑进一步加强了限购力度,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

《通知》具体重点为:
1.五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只能面向本市县居民家庭销售。
2.海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
3.上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
4.自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
5.非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受每日经济新闻采访时指出,2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年,充分说明了当前调控的严峻性。从限购的广度来说,较其他城市因城施策不一样,海南省全域限购是非常罕见的。

海南限购措施为何主要针对外地人?

海南省作为全国人追捧的热土,近几年来上岛人数有了飞跃式增长,全国各地地产开发商纷纷来抢夺这块蛋糕,房地产成为了海南的支柱产业。今年3月,中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽了前两名,其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。

然而,当地人购买能力有限,外地炒房资金不断注入,外地人已成为了海南购房的主力。

2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。

同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。按三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。

这就不难解释为何海南省近几次出台的限购政策主要是针对外地人了,当外地人成为海南省购房主力,当房屋空置率高居不下时,海南省必须拿出应有的魄力去改变这一现状。 

今年3月份十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上,海南省委书记刘赐贵表态:“海南不能成为房地产的‘加工厂’ 外面想要多少,海南就建多少”。

“房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”海南省省长沈晓明如是说。

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