楼市调控再度加码 买房摇号渐成趋势
2018-04-13       来源:李雷
始于2016年9月的本轮调控潮依然没有停歇的迹象,经过四次调控升级之后,从3月份开始,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等。同时,未来买房摇号的趋势在多个城市已经逐渐明确。
楼市调控再度加码 买房摇号渐成趋势
调控再升级,多个城市开启买房摇号

3月28日,杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,将开展专项整治行动,并将采取公开摇号全程公证的方式,切实规范市场销售行为,维护市场秩序。

两天后,“3天落户1.5万人”的热点城市西安也出台新政,要求各房地产开发企业、房地产经纪机构,当意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

此前,上海、南京、长沙、成都四个热点城市已经从去年5月开始出台了商品房摇号选房、按序购房的政策。落地实施后,在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房,每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的“盛况”。

业内专家认为,从3月份特别是两会前后再次启动的房地产调控政策,是第5轮调控升级。第一轮调控从2016年9月30日开始,主要内容是多地开始限购;第二轮调控是从2017年3月17日开始,主要政策内容是限售;第三轮调控从2017年7月开始,各城市鼓励推出租赁相关政策;第四轮则是2017年9月开始,主要以三四线城市开启调控为特征。

中原地产研究中心统计数据显示:今年3月份以来,全国超过20个城市再启房地产调控,叠加1-2月份发布的调控政策已经超过70次。此轮调控升级的一个明显特征就是多个城市已经开启了官方摇号,包括北京等城市未来落地官方摇号政策的趋势已经很明确。

截止到目前,已经有6个城市发布了房源统一摇号的政策,分别是上海、南京、长沙、成都、杭州、西安。其中,南京、上海、长沙和成都等城市的公证摇号政策出台后,均严厉执行。但因整体市场环境需求旺盛、供应量严重不足,此政策出台后对开盘项目销量影响均较小。

对于多个热点城市开启买房摇号政策,中原地产首席分析师张大伟分析认为,摇号的主要原因是这些城市楼市供小于求,特别是被限价的预售房源,供需关系十分紧张。部分开发商不仅仅拒绝公积金,甚至要求全款,在这种情况下,刚需买房难度加大。全面摇号或者类似成都照顾刚需将成为政策主要内容,同时,摇号的确会增加刚需买到房子的可能性。

“但这一政策只能治标不能治本,和二手房价格倒挂的新房,开启摇号后,很可能会增加非理性排队数量。”张大伟表示。

“摇号也是因为库存实在不足了,本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,根据易居研究院对中国100个城市库存的监测,百城住宅库存同比连跌32个月,杭州住宅库存为277万平方米,甚至少于同在300万平方米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平方米,数量虽多,但由于优惠的人才政策,三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量,容易在楼市中形成供需失衡。

摇号政策将会全面执行

对于买房摇号政策的走向,中原地产首席分析师张大伟认为,摇号政策将会全面执行,目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,都存在限价情况。房源在限价下,导致供需结构紧张,因此,调控政策倾斜刚需将是主流,刚需、无房户将优先选择房源,预计将有超过20个城市以上都会执行官方摇号的售房政策。

不过,对于市场来说,摇号产生的影响不大。张大伟认为,参与摇号的项目,都是供需紧张的项目,销售难度不大。除了少量影响开发商的回款周期外,对于市场基本面基本没有影响。因此,此项政策更多体现在保障购房者合法权益,最大限度保证公平合理方面。

“全款购房客户将不再优先,保证了所有购房者的公平性。与以往开发商摇号政策不同的是,今后开盘摇号将全程引入公证机构参与,保证了摇号选房的权威性、公平性,杜绝市场乱象。”张大伟表示,摇号政策的最主要影响,是对开发商营销蓄客的影响,特别是部分非热门项目,很可能会使得项目销售压力加大。不能提前锁定客户,也会导致这些项目签约压力加大。

张大伟认为,从市场趋势来看,房地产调控的目标依然是稳定市场价格,如果短期内市场有较大波动的话,很可能调控政策会继续加码。

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